二手房合同注意哪些问题 卖方(二手房合同注意哪些问题)

一、产权问题

1、需要审查不动产权证的真实性,可以凭不动产证书的“产权证号”,到不动产所在地的不动产登记中心进行查验,或是登录辽事通的“房产验证”查验。

2、需要查看是否存在抵押、查封以及是否已经设立了居住权。

3、需要看是否是单独产权还是共同共有、按份共有,是否所有的产权人都同意出售。

4、需要看持证人是否为本人,需要同其身份证核验一致,如果不是本人,需要提供有效的委托书,在更名过户时需要不动产所有权人亲自到场。

5、如不动产所有权人已经去世,一定要先进行更名后,才能完成不动产的买卖和过户。

二、购房款支付问题

1、如果一次性付款,最好采用银行转账的方式,并在转账说明上写明“购房款”,现在银行卡都是实名制,也可以确保够购房款能够直接给付到不动产所有权人处,避免合同纠纷。

2、如果是贷款,需要写明分几次付款,每次付款的比例,贷款是商业贷款还是公积金贷款,特别是要写明一旦无法获得贷款,是改为一次性付款还是扣除违约金后解除合同。

3、需要写明第一笔购房款是定金还是预付款,定金是购房者违约不退卖房者违约双倍返还,定金的比例最多20%。如果是预付款或是订金,则合同解约的全额返还。

三、户籍问题

如果涉及迁移户口,一定要写明户口迁移的时间以及违约责任,因为户口是否迁移不属于民事审理范围,一旦对方违约无法通过起诉的方式强制对方迁移出户口,但是可以在合同中约定违约金的方式,令对方无法违约。

四、如果涉及的是有学区位置的房子,一定要在合同中明确学位情况以及相应的违约责任,避免原房主隐瞒了学位已经被使用或出借等情况,导致购房目的无法实现。

五、违约金问题

合同可以约定违约金,避免一方随意违约,违约金一般不得超过30%,如果违约金的比例与实际损失相比过高或是过低,可以要求法院或仲裁机构予以调整。

六、配合更名过户问题

很多人都会忽视这个问题,导致一些人以拖延办理更名过户、拒绝提供过户材料、变更联系方式等,导致合同无法顺利履行,所以,要在合同中写明各个阶段的时间点,并注明各个阶段各方需要准备的材料,写明履约的先后顺序,一旦违约,就可以依据合同条款追究对方违约责任,并继续履行合同。

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上一篇 2022年5月29日 下午3:38
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