总价合同与单价合同的区别及适用(总价合同与单价合同的区别)

风险是指潜在的危险,即发生不幸事件的概率。风险识别与应对的方式有风险回避、风险控制、风险转移、风险自留

合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。

合同风险是指是指合同利益遭受损失的可能。合同风险主要分为两类,一是合同本身所带来的风险;二是合同履约过程的风险

合同本身风险即合同条款形成的风险,主要包括,合同价格、结算方式、合同工期、工程款支付、洽商及变更、其他费用等合同约定条款风险

合同履约风险即在合同执行过程中形成的风险,由于施工合同管理贯穿于项目管理的各个环节,所以合同履约必然涉及项目各项管理工作。

总价合同与单价合同的区别及适用(总价合同与单价合同的区别)

建设工程中,合同风险识别是风险应对的前提,只有识别出风险才能采取对应的应对措施,进而还要有将合同风险转化为获取利润机会的能力,为企业创造更多的价值,避免企业的经济损失。

如何提高风险识别的能力就显得非常重要。

本文所指为建设工程合同投标和签约阶段的风险识别,一般通过投标评审和合同评审的动作来识别合同风险。投标评审和合同评审的评审内容基本一致,在此统一说明。

总价合同与单价合同的区别及适用(总价合同与单价合同的区别)

业主方风险

具体有项目立项情况、投资主体、近年业绩、业主信誉、业主资产情况、项目资金是否到位等。

总价合同与单价合同的区别及适用(总价合同与单价合同的区别)

合同模式风险

合同计价模式主要有总价合同、单价合同

①总价合同又分为可调总价合同和固定总价合同。

适用于工期短,工艺简单的项目。此类合同要注意工期、价格风险。

②单价合同分为固定单价合同和可调单价合同。

固定单价合同需注意价格风险,可调单价合同需注意价格调整因素。

总价合同与单价合同的区别及适用(总价合同与单价合同的区别)

环境因素风险

①政策环境:政策性风险,要考虑国家政策性趋势,如政府限制类行业,介入施工时需考虑面临中途停工及资金风险。

②自然环境:项目所处地区的自然环境因素会影响项目成本发生,如南方施工时需考虑台风、雨季因素对工期、成本的影响;北方施工时需考虑冬季停工、冬季施工对工期、成本的影响。

总价合同与单价合同的区别及适用(总价合同与单价合同的区别)

③人文环境:需项目施工所在地环境因素影响,如土石方、施工材料进出场;与当地交管部门、环保部门、村镇的沟通协调;项目的拆迁完成情况。尤其是市政、公路工程,往往拆迁会成为制约项目盈利的关键因素,项目常常未拆迁完毕进场,施工时会因未拆迁导致窝工,严重制约工期,如合同约定只延长工期,费用不予补偿的话则会造成工期、成本风险。

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合同条款风险

合同文本风险为投标评审、合同评审的主要内容,具体有工期、付款条件、支付方式、预期利润率、违约责任、材料调差、竣工结算等方面。下面按合同顺序分析:

1. 合同通篇

①合同通篇需要填写部分(一般有下划线)要全部填写,不允许空,如确需不用填写,划“/”。

②招标文件中的条款是否在合同中全部体现。

③合同文本与招标文件中合同文本或双方谈判达成一致后的文本是否一致。

2. 合同协议书及通用条款

① 工程承包范围:

此处应有明确的工程具体内容,如“包括施工图纸范围内的土石方工程、基坑支护、地基基础、地下室(含装修)及上部主体结构、建筑工程(含屋面、外立面装修工程、内墙粉刷)、安装工程(给排水、消防、电气、暖通、弱电预埋)、电梯工程等施工以及项目的总承包服务等工作内容,具体详见模拟工程量清单及图纸。”

单价合同中可以有 “等”,也可以写明“具体详见模拟工程量清单及图纸”。

总价合同中如写“详见施工图纸”或“图纸中所有内容”则后续会因施工图发生变更和调整,增加的工作内容无法依据合同进行结算。必须要写明施工图版本,明确施工范围。

② 合同工期

合同工期应充分预测和判断,避免因工期拖延,业主依据合同进行处罚以及成本加大形成风险。

③质量标准

质量标准处要明确业主对质量的要求,如有创优创奖,需充分估计自身能力能否达到创优创奖要求。

④签约合同价格

此处要明确写出安全文明施工费用金额、增值税税率及金额以及合同计价方式。

如业主此处写出费用包含范围则需尤为注意,是否此处的费用在所报总价中全部包含。如总包管理费、外部水电接线费用、甲供材料设备保管费用、外部道路铺设和修复费用、施工时发生的的协调费用等。

如包含的费用中写明“其他本工程相关的全部费用”,则已构成风险。

⑤合同文件构成

此处“其他合同文件”一定要存在,与后专用条款相对应。

⑥通用条款

一般此处为政府下发的通用条款,但在合同签约时应与标准文本中通用条款进行比对,不一致的地方一般均存在风险。

总价合同与单价合同的区别及适用(总价合同与单价合同的区别)

3. 专用合同条款

①其他合同文件

含招标文件、投标文件、设计变更联系单或签证单、经批准施工组织设计。

可调价合同还需体现“政府相关部门颁布的文件、规范、实施办法、管理细则”,作为后续国家政策性变化调整单价的依据。

②合同优先解释顺序

按通用条款解释顺序,此处要核对是否与通用条款解释顺序一致。其中要写出 “其他合同文件”

③发包人向承包人提供图纸的期限

般为工程开工日期前7日或14日内或合同签订后7日内。时间不会太长,但一定要写明时间,避免因图纸提供不及时产生风险,后续图纸提供不及时可以进行工期、费用索赔。

④发包人代表

此处一定要写明发包人代表的姓名和邮箱以及发包人对发包人代表的授权范围。也就是通常所说的要找对人,施工中需要签字盖章时需就授权范围内进行,避免签字无效情况发生。

如发生业主暂未确定发包人代表或发包人代表变更情况时,须及时与业主沟通,督促办理授权手续并留档。

⑤承包人义务

需注意是否有其他额外的内容或要求发生。

⑥履约担保

需注意此处履约保证金是现金还是保函以及额度。一般为履约保函,额度为5%。如要求现金且额度较大则有业主占用资金风险。

⑦工期延误

因发包人原因导致工期延误处要写明工期、费用是否进行调整,以及调整方式。有时此部分说明在后面价格调整部分,需注意不要遗漏。

因承包人原因导致工期延误处要写出逾期竣工违约金计算方法及违约金上限。一般上限不超过履约保证金或合同暂定金额的5%。

⑧检验与试验

此处一定要写明材料、构件和建筑物检测费由谁负责。有的地区约定检试验是由业主委托第三方进行检测,费用由业主承担,定额中为检试验配合费,不含检试验费用;有的地区虽定额中不包含检试验费用但合同中已经明确约定包含检试验费用。

合同在此处要约定明确,避免施工中扯皮。

⑨变更估价

此处主要为清单项增加,分三种情况:已标价工程量清单中有适用单价的;已标价工程量清单中没有适用的综合单价,但有类似的工程项目综合单价的;已标价工程量清单中没有适用也没有类似的综合单价的。

已标价工程量清单中有适用单价的,执行原清单单价。但工程量变化会约定一个幅度,幅度内执行原清单单价,幅度外重新测定单价,幅度一般为±15%。此处需考虑投标报价时所做不平衡报价,工程量变化不约定调整幅度对施工方有利。

已标价工程量清单中没有适用的综合单价,但有类似的工程项目综合单价的,参照类似工程项目清单单价计算确定。一般为材料、半成品、成品的等级和标准发生变化;清单项中因项目特征变化增减定额子目的。

已标价工程量清单中没有适用也没有类似的综合单价的,重新测定单价。一般按照招标时计价原则,按中标金额与招标金额的下浮比例下浮后确定。

⑩价格调整

根据具体合同判断调整或不调整。

材料调整分三种方式:采用价格指数进行价格调整、采用造价信息进行价格调整、其他价格调整方式。一般采用2、3种方式。

一定要写出执行哪种方式,有的合同会出现未约定调价方式情况,此时需要划“/”或写“无”、“不调整”。

一定要写出具体调整的材料,如:“钢材”和“钢筋”的范围是不一样的;可以写“等”,但前面一定要把具体调整的材料写明,不要用“等”替代。

一定要明确写出价格调整方法,可以计算,有的合同约定了方法,给了公式,但基期价格采用未进行约定,也免不了后期与业主争议,最后还是需要业主书面确认。

一定要写明材料涨跌调整的幅度,涨跌幅以外部分才予调整。涨跌幅不宜过高,一般为5%-8%,如超10%,则有材料价格方面亏损风险。执行造价信息与现场认价同时存在的要明确约定优先顺序。

还需注意的是本分合同约定调整内容,材料、机械、人工是全部调整还是调整其中两个还是仅调整材料,要表述清楚。

总价合同与单价合同的区别及适用(总价合同与单价合同的区别)

⑪合同价格形式

此处一般分两种:单价合同,总价合同。具体内容有清单单价或总价包含范围、风险范围外价格调整方法。

一般业主不允许出现风险范围外价格调整方法,此处应关注合同价格包含风险范围与报价包含范围是否一致,如街道管理费、干扰费、占道费、泥浆处置费等;是否出现我方无法承受的内容,如“相关政策变化所带来的价格变化”。

⑫计量原则

要明确工程量的计算规则,尤为注意区分的是“XX工程量清单计价规范”和“XX消耗量定额”的工程量计算规则是不一样的,土方、钢筋差异较大。

此处要约定明确,不能既写清单又写定额。

⑬计量周期

一般分为月度计量、节点计量。节点计量要与付款周期和进度付款比例统一考虑,公司是否存在垫资以及垫资的额度。

⑭工程进度款支付

此处要注意付款周期、付款比例、付款支付时间,这三项直接涉及到项目资金是否充裕,一定要写明。

付款比例一般为进度支付60%-80%,竣工验收合格支付至80%-90%,结算完毕后支付至95%-98.5%,预留5%-1.5%质保金。往往结算时间较长,如无竣工验收合格调整付款比例直接结算完毕后调整,则有资金占用风险,公司后期回款进度会因结算拖延。

支付时间一般为下月15日前支付。如为下月末支付或审核完毕后一个月内支付,则会导致项目资金至少会拖延1个月。

⑮竣工结算

此处应注意竣工结算审核次数和约定结算审核时间。竣工结算审核次数不能超过2次。结算审核时间依据项目规模大小有30天、60天、90天的区分,要约定明确。

⑯缺陷责任期

缺陷责任期分为6个月、12个月、24个月,也就是说缺陷责任期最长不得超过2年。

⑰工程保修期

工程保修期一般与国家规定保修期一致。需注意的是,如合同与国家法规约定不一致的,按保修期长的执行。

⑱承包人违约情形

承包人违约要注意处罚的合理性,项目是否可以承受。尤其注意在合同中要体现所有违约责任的上限,不能没有上限,否则会有项目履约风险。上限一般为全部履约保证金或合同暂定金额的5%。

⑲工程保险

此处主要为建筑工程一切险的约定,要明确约定建筑工程一切险是业主支付还是承包单位代付,费用由谁负责。

⑳争议解决

一般采取仲裁或诉讼方式,两种方式均可,仅能选一个。但仲裁委员会或法院名称一定要写。如发生争议,一般在施工所在地法院解决,如此处约定了地点,则按此处约定的仲裁委员会或法院解决。

总价合同与单价合同的区别及适用(总价合同与单价合同的区别)

总价合同与单价合同的区别及适用(总价合同与单价合同的区别)

总结

总体来说合同风险识别要根据公司自身水平、能力,根据经验来整体判断,存在风险不一定意味着合同不能签订或不能投标,要通过投标报价提高合同价值;通过合同谈判来达到风险自身可承受程度,通过施工过程中良好沟通和风险转移,以达到工程顺利履约、项目盈利的目的。

投标报价、合同谈判是具有艺术性的活动,可以较好地规避风险、获取利润机会。如何通过投标报价、调整合同获取利润机会在后续文章中讲述。

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