授权委托有没有风险(授权委托人有什么风险)

小李系某地公司员工,打算在此地长期生活、工作。俗话说没有一户自有的住宅,就没有一个安稳家。故乡安置不了灵魂,他乡容不下肉身,为了让“肉身”有一个容身之处,小李打算在工作所在的城市购买一套属于自己的房子。

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某一天小李随父母和亲戚A跟随中介前往看房,对某一套二手房有一定的好感,由于价格没有谈拢,不了了之。第二天在李某的父母返回老家的途中,李某的亲戚A出于好心找到了另外一家中介对该房屋进行价格磋商。亲戚A觉得价格合适就将中介费转给了该中介,并电话联系了李某父母让其转定金,否则中介费就不能退还。火急火燎之下李某父母将定金转了过去。并由亲戚A代李某在《房屋买卖合同书》上进行了签字。

过后,由于一些因素,李某对此房屋并没有太大的购买意愿,才知道家里已经缴纳了定金,并由亲戚代为在房屋买卖合同上签字了。

对于亲戚A代李某在房屋买卖合同签字的行为该如何认定?

根据《民法典》第一百六十一条的规定,民事主体可以通过代理人实施民事法律行为,依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质,应当由本人亲自实施的民事法律行为,不得代理。第一百六十二条规定,代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。第一百六十三条规定,委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。第一百六十五条规定,委托代理授权采用书面形式的,授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限,并由被代理人签名或者盖章。

据此,亲戚A并没有得到李某的充分授权,其代理行为无效。

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根据《民法典》第一百七十一条的规定,无权代理人以被代理人名义签订的合同,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力,由行为人承担法律责任;但是被代理人已经开始履行该合同义务或者接受相对人履行的,视为对合同的追认,该合同对被代理人发生法律效力。

据此,李某的父母代为履行了合同给付定金的义务,是否算是对合同的追认?

笔者认为,小李作为一名成年人,具有完全民事行为能力,其父母代为支付款项的行为不能视为追认,代替别人做出意思表示,不管有多亲近,都应当有授权委托书,否则,对被代理人是无效的。

那么对于李某的父母给的定金又当如何处理?

现实生活中,由于代理人与被代理的身份关系密切,且合同的义务已经履行,导致另外一方咬住这个自认为正当、合理的理由,不肯让步另一方。本案中,定金已经给付,总不可能强拿硬要。要说服对方退还定金也不是那么容易的事。走诉讼程序,当事人基于法律程序的复杂性,又嫌诉累。

那么,第一步是协商,多多少少会“掉肉”;第二步还得走正当的诉讼程序,根据《民法典》的规定,没有合法依据,有损于他人而取得利益是不当得利,权利人有权要求返还。

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对于中介人员有何义务?

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人在提供居间服务时应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

本案中是一个《房屋买卖合同》,根据当地一些房屋限购政策,中介方作为专业的服务人员,应当对相关政策熟知,并有告知购买人的义务。

中介人员明知小李未亲自在场,且亲戚A未得到授权的情况下,未与其说明相关事项,没有尽到如实报告的义务,根据《民法典》第九百六十二条,中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

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本案在上述事实中还有一点事实没有说到,那就是在亲戚A不知在什么缘由情况下在《购房合同》主购房人的位置签下了自己的名字,而小李则在共同购房人处由亲戚A代签。

房屋买卖乃是重中之重,有些人一生都在为此拼搏。即使本案中小李不承担相应的责任,那亲戚A的签字又该如何说明,亲戚A是出于好心帮忙,又不能撕破脸什么都不管不顾,那以后的关系可能会恶化,无颜相见。

所以,在委托他人办事时,特别是与自身关系密切的人员,一定要授权明确,一旦出现纠纷,各方都很难厘清,小则失财,大则伤及和气。

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上一篇 2022年5月1日 下午1:32
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